Un plafond pour l’ILC, une liberté totale pour l’ILAT : depuis janvier 2023, les règles du jeu n’ont jamais été aussi claires, et aussi dissymétriques. Tandis que la hausse des loyers commerciaux était temporairement contenue à 3,5 %, les loyers tertiaires ont poursuivi leur route, au gré de leur propre indice. Le découplage est net, assumé, et va bientôt entrer dans une nouvelle phase.
La loi de finances pour 2026 a inscrit dans son agenda une refonte du calcul des indices de révision des loyers. Exit le statu quo : l’intégration de nouveaux paramètres macroéconomiques s’annonce. Les travaux du comité d’évaluation des politiques publiques pourraient bien forcer une mue profonde du système d’indexation. Chacun s’y prépare, bailleurs en tête ; personne ne veut rater le virage.
Comprendre l’indexation des loyers tertiaires : mécanismes, indices et enjeux pour 2026
Pour saisir les enjeux de la révision des loyers tertiaires, il faut d’abord passer en revue les principaux indices sur lesquels s’appuie la législation. L’INSEE publie trois références majeures, chacune avec son périmètre :
- l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires)
- l’ILC (indice des loyers commerciaux)
- l’IRL (indice de référence des loyers d’habitation)
L’ILAT est choisi pour les baux professionnels, les bureaux et certains locaux tertiaires. L’ILC s’applique aux commerces de détail, artisans ou locaux où l’activité reste principalement commerciale. Pour chaque bail, la sélection de l’indice détermine le rythme et l’ampleur des révisions.
La mécanique de révision reste inchangée : le loyer est recalculé en multipliant le montant précédent par le rapport entre le dernier indice publié et celui du même trimestre l’an passé. C’est la promesse d’une adaptation régulière, guidée par la clause d’indexation inscrite dans le contrat, et ce sans effet rétroactif, la Loi Alur veille au grain.
Trois composantes structurent l’ILAT, chacune avec son poids :
- Prix à la consommation (50 %)
- PIB (25 %)
- Coût de la construction (25 %)
Contrairement à l’ILC, l’ILAT n’est soumis à aucun plafonnement. Depuis la suppression de l’ICC par la loi Pinel en 2014, les nouveaux baux commerciaux se sont alignés sur ce trio d’indices. Les textes récents, comme la Loi Climat et Résilience, instaurent désormais des plafonds pour la révision des loyers des logements énergivores, mais le tertiaire échappe encore à ce carcan. Les professionnels doivent garder à l’esprit ces évolutions, car elles pèsent directement sur le budget d’occupation des locaux.
Pour 2026, la donne s’annonce serrée : inflation persistante, croissance du PIB incertaine, coûts de construction en tension. Maîtriser les indices de référence devient une arme de négociation lors des renouvellements ou révisions de loyers. La rédaction de la clause d’indexation doit être rigoureuse, conforme au Code de commerce, pour prévenir toute contestation future.
Quels changements anticiper pour l’ILAT et l’évolution des loyers au 3ème trimestre 2026 ?
Le troisième trimestre 2026 s’annonce comme un jalon décisif pour l’ILAT et, par ricochet, pour la révision des loyers tertiaires. L’indice, toujours publié par l’INSEE chaque trimestre, reste construit sur la même répartition :
- 50 % prix à la consommation
- 25 % PIB
- 25 % coût de la construction
L’ILAT conserve ainsi une sensibilité forte à l’évolution de la conjoncture économique, sans aucune limitation réglementaire. Inflation, variations du PIB, flambée des coûts de construction : tout concourt à maintenir la pression sur l’indice pour 2026. Les projections prévoient une progression nette, sans amortisseur.
Les conséquences ? Pour les baux professionnels et les bureaux, l’impact sera direct et palpable. Toute révision annuelle ou triennale s’appuiera sur la dernière valeur publiée de l’ILAT, avec à la clé des augmentations parfois significatives. Il devient impératif, pour propriétaires comme locataires, de relire attentivement la clause d’indexation du bail : une erreur sur la date de référence ou le trimestre choisi peut ouvrir la porte à des contestations, voire à un contentieux devant le tribunal.
Pour l’instant, le marché tertiaire échappe aux mesures restrictives qui frappent les passoires thermiques ou les loyers des zones dites tendues. Mais le vent pourrait tourner : la réglementation énergétique évolue et des changements pourraient s’imposer à l’horizon pour certains immeubles de bureaux. À noter également : la prescription pour réclamer une révision de loyer omise court pendant trois ans pour les baux commerciaux, un détail qui peut peser lourd lors d’une renégociation ou d’un renouvellement.
En 2026, chaque trimestre comptera. Pour les acteurs du tertiaire, le moindre point d’indice deviendra un enjeu, une ligne de négociation, parfois une ligne de front.
