Le taux réduit de DMTO à 0,715 % avec engagement de revente (article 1115 du CGI) constitue le levier principal de rentabilité d’une opération de marchand de biens. Sur un achat à 250 000 euros dans l’ancien, l’écart de frais de notaire entre un particulier et un marchand de biens représente à lui seul plusieurs points de marge nette. Nous allons détailler trois opérations types, poste par poste, pour mesurer cet impact sur la rentabilité réelle.
Écart de frais d’acquisition sur un lot à 250 000 euros : particulier contre marchand de biens
Un investisseur particulier qui achète un bien ancien à 250 000 euros supporte des frais d’acquisition compris entre 7 et 8 % du prix, soit environ 19 000 à 20 000 euros. Les DMTO représentent à eux seuls environ 14 500 euros, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire (barème dégressif plafonné à 0,799 % au-delà de 60 000 euros), les débours (500 à 1 000 euros en général) et la contribution de sécurité immobilière à 0,10 %.
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Pour un marchand de biens avec engagement de revendre dans le délai légal, les frais totaux tombent entre 2 et 3 % du prix. Les DMTO passent de 5,8 % à 0,715 %, ce qui ramène ce poste à moins de 1 800 euros sur le même bien. Le reste (émoluments, débours, contribution de sécurité immobilière) ne change pas.
L’économie nette sur cette seule opération dépasse 14 000 euros. Rapportée à une marge brute de revente de 40 000 ou 50 000 euros, cette économie représente un tiers du profit. Ignorer ce différentiel dans un prévisionnel revient à sous-estimer la rentabilité du statut de marchand de biens.
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Opération achat-revente avec travaux : marge nette et frais de notaire réduits
Prenons un immeuble ancien acquis à 200 000 euros par un marchand de biens, avec un budget travaux de 80 000 euros et un prix de revente visé à 350 000 euros. Le prix d’achat hors frais de notaire sert de base au calcul des DMTO réduits.
Détail des frais d’acquisition du marchand
- DMTO à 0,715 % sur 200 000 euros : 1 430 euros, contre environ 11 600 euros pour un particulier au taux plein de 5,8 %
- Émoluments du notaire selon barème dégressif : de l’ordre de 2 000 à 2 500 euros sur ce montant
- Débours et contribution de sécurité immobilière : environ 700 à 1 000 euros au total
Le total des frais d’acquisition se situe autour de 4 500 euros. Un particulier aurait payé entre 14 000 et 16 000 euros. L’économie de frais de notaire finance à elle seule une partie des travaux.
Impact sur la marge de l’opération
La marge brute avant impôt sur cette opération (350 000 – 200 000 – 80 000 – 4 500) avoisine 65 000 euros. En régime de particulier, cette marge serait amputée de 10 000 euros supplémentaires rien que sur les frais d’acquisition. Le marchand de biens conserve donc une marge nette sensiblement plus élevée, avant même de prendre en compte le régime de TVA sur marge applicable à la revente.
Engagement de revente et engagement de construire : deux mécanismes, deux niveaux de frais
L’article 1115 du CGI (engagement de revendre) et l’article 1594-0 G A (engagement de construire) ne produisent pas le même résultat sur les droits de mutation. La confusion entre les deux mécanismes reste fréquente, y compris chez des opérateurs expérimentés.
Avec l’engagement de revendre, la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 % du prix d’achat. Le marchand dispose d’un délai légal pour revendre, faute de quoi les droits au taux plein deviennent exigibles, majorés de pénalités.
Avec l’engagement de construire, le droit d’enregistrement tombe à un droit fixe de 125 euros. Ce mécanisme suppose une opération de construction ou de restructuration lourde, pas une simple rénovation.
Sur un achat à 300 000 euros, le passage du taux réduit (0,715 %, soit 2 145 euros de DMTO) au droit fixe de 125 euros génère une économie supplémentaire de 2 000 euros. L’écart semble modeste en valeur absolue, mais sur un portefeuille de plusieurs opérations par an, le cumul devient significatif.
Risque de requalification : le coût réel d’un engagement non tenu
Le non-respect du délai de revente déclenche un rappel de DMTO au taux plein, assorti d’un intérêt de retard et d’une majoration. Sur un bien acquis à 250 000 euros, le rappel de droits dépasse 12 000 euros. C’est l’intégralité de l’avantage fiscal qui disparaît, plus les pénalités.
Nous recommandons d’intégrer systématiquement ce risque dans le prévisionnel de chaque opération. Un marchand de biens qui table sur une marge de 40 000 euros et qui perd son engagement de revente voit sa rentabilité chuter de plus d’un quart.
L’engagement doit figurer dans l’acte d’achat. Toute omission dans la rédaction de l’acte notarié empêche de bénéficier du taux réduit, même si l’intention de revente est réelle. Le notaire ne corrige pas ce type d’oubli après signature.
TVA sur marge et frais de notaire : articulation sur la revente
La TVA sur marge s’applique quand le marchand de biens revend un bien ancien acquis sans TVA déductible. La base taxable se calcule sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Les frais de notaire réduits n’entrent pas dans la base de calcul de la TVA sur marge, mais ils influencent directement le coût total d’acquisition et donc la marge nette après impôt.
Sur l’opération à 200 000 euros décrite plus haut, avec revente à 350 000 euros, la TVA sur marge porte sur 150 000 euros (hors travaux, selon le régime applicable). Des frais d’acquisition bas augmentent la marge nette sans modifier l’assiette de TVA sur marge. Ce point est souvent mal compris : réduire les frais de notaire ne crée pas de surcoût de TVA.
Le régime de frais de notaire du marchand de biens n’a de valeur que s’il est articulé avec le régime de TVA et l’engagement pris à l’achat. Chaque opération rentable repose sur cette triple cohérence : frais réduits à l’entrée, engagement respecté dans les délais, et régime fiscal de revente maîtrisé dès le prévisionnel.
